Reformas Integrales de Pisos en Abrera

LO QUE TENEMOS QUE TENER EN CUENTA PARA LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS EN UN PISO

Se tienen que tener en cuenta una serie de aspectos a la hora de afrontar la reforma de una vivienda, estos aspectos se detallan a continuación.

¿Qué nos lleva a las decisiones incorrectas?

Normalmente se piden presupuestos a varias empresas de reformas y se elige a una de ellas, habitualmente la que mejor precio nos hace. Esto no siempre es la mejor decisión y puede plantear varios problemas debidos a una reacción en cadena:

- Habitualmente se contacta con empresas que no tienen técnicos en plantilla y por tanto hay un desconocimiento por parte de la empresa para cuantificar las obras, lo cual provoca:

- Esto lleva a no hacer un proyecto con las soluciones técnicas que necesita el cliente con las consecuencias que esto pueda llevar.

- Se obtienen presupuestos con soluciones técnicas muy diferentes y, por tanto, muy difíciles de comparar y decidir cuál es la mejor opción para ejecutar la reforma.

Esto provoca que en muchos casos se realice una reforma insuficiente o una reforma sobredimensionada provocando un gasto más elevado del necesario.

Además puede haber una falta de dirección de las obras, en este caso no se controla que la obra siga las directrices marcadas en el proyecto. Hay que certificar la calidad de los materiales y la correcta puesta de los equipos. Esto puede llevar a presupuestos muy elevados.

¿Cuáles son los pasos para no tomar decisiones incorrectas?

1. PLANTEAMIENTO DE LA OBRA

Lo primero que hay que hacer es decidir exactamente qué obras hay que hacer en la vivienda o piso en función de las necesidades.

Los técnicos le podrán ayudar y asesorar sobre los aspectos técnicos y serán una herramienta para guiar al cliente en la toma de decisiones.

A veces hay dudas porque se quieren hacer muchas reformas, pero el presupuesto es limitado. Es importante que el cliente informe al técnico de la capacidad de gasto, pues una obra se puede enfocar de diversas maneras en función del presupuesto del que se disponga. Puede haber acabados de materiales diferentes pero siendo todas las opciones válidas.

2. EL PROYECTO

El proyecto consta de varias partes que se detallarán a continuación:

- Se tendrá que hacer un estudio de la vivienda o piso donde se realizará la reforma. Se tendrá que concretar el nivel de actuación en función de las necesidades que presente.

- Una vez decididas las obras a realizar se deberá realizar la documentación necesaria para pedir los permisos de obras necesarios. Esta documentación puede variar en función del tipo de reforma pero habitualmente tendrá:

o Una documentación gráfica: planos de las reformas a ejecutar, con información de la normativa y acabados.

o Una memoria: es la parte donde se describe la obra y donde constarán los datos del técnico, del cliente. También habrá una descripción de la vivienda donde se realizarán las reformas y también una descripción de los materiales y obras.

o Las mediciones: es la parte donde se cuantifican las partidas de la reforma para poder presupuestar.

o El pliego de condiciones: Es la parte contractual donde se explican las características de los materiales a usar e incluso la forma de pago.

3. LA LICITACIÓN DE LA OBRA

- Se hará una comparativa de las diferentes ofertas presentadas para la ejecución de las obras.

- Cuando se tengan las diferentes ofertas se deberá de hacer una comparativa de los precios. La comparativa sería bueno que la realizara un técnico para que pueda comprobar si las diferentes empresas se han ajustado a la documentación presentada y esto servirá para detectar partidas que no estén bien valoradas. Esto nos permitirá que las empresas de obras puedan corregir los presupuestos.

- Al decantarse por un presupuesto hay que tener en cuenta muchos factores, no solo el precio final, sino también la confianza que las empresas generan al cliente. Esto se puede basar en algunos datos como son, la experiencia que tenga la empresa en el sector, las reformas realizadas similares a las obras que queremos ejecutar y el número de accidentes que presente la empresa.

4. EL INICIO DE LAS OBRAS

- Es importante tener en cuenta cuándo se realiza el inicio de las obras, principalmente por un tema de financiación pero también porque el ayuntamiento de un plazo de tiempo desde que se solicitan las obras hasta que se realizan. Pasado este plazo hay que renovar el permiso de obras y el pago de nuevo de las tasas al ayuntamiento. Además el constructor puede pedir una revisión del presupuesto una vez pasado un tiempo desde la presentación del presupuesto.

- Es recomendable que la empresa de reformas pida la licencia con tiempo, para poder estar lista a la hora de iniciar las obras de reforma.

La gestión de las obras

Durante la realización de las reformas, los técnicos deben hacer la supervisión de la realización de los trabajos indicados en el proyecto y estudio de seguridad. Es bueno ir informando al dueño de la vivienda de la evolución de las obras de reforma.

También se debe de realizar un control de tipo económico de las reformas, se ha de revisar las certificaciones parciales y aprobarlas, antes del pago por parte del dueño de la vivienda.

Las posibles modificaciones del proyecto, aunque no supongan una variación del presupuesto, se deberán notificar al propietario de la vivienda una vez hayan sido aprobadas por los técnicos. En caso de variación del presupuesto no se deben empezar hasta que no estén contabilizadas económicamente por la empresa de obras y no haya aprobado el cliente esta diferencia de precios.

Información adicional

En una obra de reforma de una vivienda siempre pueden haber imprevistos no contados inicialmente y esto es algo que se tiene que tener en cuenta. Además las obras de reforma pueden provocar molestias a los vecinos, ya sea por generación de polvo o por ruido por lo que es recomendable el avisar a los vecinos previamente al inicio de las obras.

EL PROYECTO SEGÚN EL CÓDIGO TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN

El proyecto está formado por una memoria, planos, mediciones y presupuestos, esto nos servirá de guía para definir las reformas. En el proyecto, además de tener los planos explicativos también nos definirá los materiales a emplear y sus características. También habrá unas mediciones que serán suficientes para poder presupuestar las reformas.

El proyecto nos servirá para poder pedir presupuesto a las diferentes empresas de obras. Recomendamos no pedir presupuesto sin haber acabado el proyecto para poder hacer una correcta comparativa de los presupuestos de las diferentes empresas de obras.

Las fases del proyecto son las siguientes:

- Proyecto básico, esta parte sirve para solicita el permiso de obras correspondiente.

- Proyecto ejecutivo, está formado por la parte técnica y nos servirá para poder ejecutar la reforma y presupuestar.